上实城开（00563.HK）：汇聚向上之力，行稳致远再出发

近日，上实城开（00563.HK）发布了2025年年度业绩，而就在当月中旬公司还以26.75亿元成功竞得上海核心区域-徐汇区凌云街道地块。

在房地产行业仍处于深度调整、市场预期普遍偏弱的当下，一面是年报数据反映的短期经营结果，一面是逆势拿地彰显的长期战略布局。这种看似矛盾实则统一的两面，恰恰构成了一家公司穿越周期的真实写照。

对于市场投资人而言，真正需要穿透的，从来不是单一的业绩数字，而是一家公司在寒冬中的经营底色与资产负债表质量。这份财报与拿地公告的组合，正为我们提供了一个观察上实城开如何坚持“底线思维”、并为下一轮周期积蓄力量的窗口。

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行业深度调整下的的“韧性信号”，财务稳健成房企试金石

面对当下的地产行业，评判一家房企的优劣，核心指标早已不是当期的利润表，而是其资产负债表的修复程度和现金流的健康水平。这是一场关于“生存”的考试，而财务稳健，正是这场考试的关键所在。

年报显示，尽管行业整体销售承压，上实城开依然守住了关键的财务底线。截至2025年末，公司持有的银行结余及现金保持充裕，流动比率保持在1.3倍，而上年同期为1.2倍，短期偿债能力稳健充裕。这意味着，即使在行业流动性普遍紧张的背景下，上实城开依然能够有效应对短期债务和日常运营所需。

与此同时，公司投资性物业租金收入为经营性现金流提供了坚实的支撑。在住宅销售端普遍承压的2025年，这部分租金收入如同一个稳定的“压舱石”，有效平滑了公司整体的现金流波动。

特别是旗下长租房项目“阡集·莘社区”“阡集·滙社区”2025年平均出租率稳定维持在98%以上，整体项目合同续约率保持高位，在上海市场拥有良好口碑，展现出公司在租赁住宅领域不俗的运营能力。

上实城开这种“开发+持有”的双轮驱动模式，正在逐步形成经营性现金流的安全垫，其价值在当前的市场环境下尤为凸显。

此外，公司在毛利率端的表现同样可圈可点。在行业整体毛利率普遍承压的背景下，公司2025年毛利率同比有所提升。这一数据意味着，尽管交付规模有所调整，但公司交付的项目结构在持续优化，高毛利项目的占比稳步提升。当许多房企被迫“以价换量”、毛利率持续下滑时，上实城开守住了毛利率底线，体现了其在项目选择和交付节奏上的战略定力。

显然，这些经营动向透露出的韧性信号远比短期账面利润更为重要。在行业寒冬中，能够“活下去”并保持畅通的融资渠道，是比短期盈利更硬核的实力。上实城开用稳健的财务表现，为长期生存与发展赢得了宝贵的时间窗口。

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资产底盘的“护城河”，手握核心土储，信用背书稳固

上实城开之所以能够在行业下行期坚持战略定力、守住财务底线，其底气来源于两点：一是以上海为核心的优质资产底盘，二是控股股东上实集团的强大信用背书。

首先，来看公司的资产底盘。

作为深耕上海多年的老牌房企，上实城开在上海核心区域拥有大量优质资产。截至2025年末，公司土地储备共27个项目，分布于上海、北京、天津、西安等10个重点城市，开发经营逾28个标杆地产项目，涵盖高端居住社区、高档写字楼、购物中心、星级酒店、服务式公寓及租赁住宅等多种业态，其中持有类资产规模约149万方（不含车位及其他零星配套）。

未来，上实城开将继续推动房地产开发、持有类物业的经营、新赛道产业协同发展，深耕上海大本营，扎实在港发展，着力打造“有实力、有品质、有担当、有温度”的竞争类国企。。

其次，来看公司的信用背书。

我们不能忽视其母公司——上实集团。作为上海市政府在海外最大的综合性企业集团，上实集团在资金、资源、信用等方面拥有雄厚实力。依托这一坚实后盾，在融资环境普遍收紧的当下，上实城开依然能够保持相对稳定的融资渠道和较低的资金成本。年报显示公司融资成本管控稳健，这种“国资背景+核心城市资产”的双重护城河，成为公司穿越周期的重要支撑。

在当前市场环境下，能够维持融资渠道畅通本身就是一种核心竞争力的体现。当众多民营房企仍在为债务展期和融资困境而焦虑时，上实城开不仅守住了融资底线，更具备了在行业底部进行逆周期布局的能力。

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从“防守”到“蓄力”，为新一轮周期储备动能

如果说前两章我们讨论的是“防守”，守住财务底线、守住资产价值，那么这一章我们要探讨的是公司的“进取”之道。上实城开的进取性战略，恰恰隐藏在当前这份财报背后的战略布局之中。

聚焦核心，做深做透。

公司的战略非常清晰，聚焦上海等核心城市的核心地段，尤其是地铁上盖和旧改项目。这意味着，公司有意在规模上做减法，在单项目价值上做加法。开篇提到的公司今年3月竞得的上海徐汇区地块来看，正是这一战略的最新体现。

该地块位于上海市徐汇区凌云街道，地处中外环间，无缝连接上海地铁15号线罗秀路站及规划中的26号线。地块占地2.76万平方米，总建筑面积约5.51万平方米，其中75%为住宅、25%为商业配套，平均土地单方成本约每平方米4.85万元，在上海核心区域具备显着的成本优势。周边优质学区环绕，项目价值可期。

回溯公司的发展历程，上实城开的前身是徐汇区属企业，后通过整合变身为上市公司子公司。可以说，徐汇是公司的出发点，也是其深耕上海的起点。如今时隔多年再次重归徐汇核心区域，这笔投资便多了一层特殊的意义——它不仅是公司对上海市场的长期信心的体现，更像是一次“回到原点再出发”的战略落子。

眼下来看，上实城开此次战略性土地储备不仅着眼于抗跌性强的优质地块，更在房地产市场回归理性后，展现出极强的价值支撑能力。上海作为中国经济的龙头，其核心地段的资产始终是稀缺资源。当行业分化加剧、三四线城市楼市持续承压时，上海市场的韧性和修复能力明显优于其他能级城市。

根据国家统计局最新数据，2026年2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平。其中，北京和上海均上涨0.2%，率先企稳回升。

上海市场的领先修复态势，在上行周期中同样表现出众。2月25日，上海发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，推出缩短非沪籍社保年限、放宽居住证购房资格、提升公积金最高贷款额度等7项措施，市场信心迅速被点燃，成交行情在2月末稳步上行。3月9日至15日一周，上海二手房累计成交7233套，较前一周增长26.69%，创下2021年以来周度成交新高。3月16日至3月22日更是一周成交7488套，数据直逼牛市巅峰。

由此不难看到，上实城开重仓上海的战略布局，使其能够最先享受到核心城市市场回暖的红利，这构成了公司财务安全边际远高于同行的坚实基础。

旧改赛道，厚积薄发。

城市更新是未来十年中国房地产最大的确定性机遇之一。以上海为例，未来几年仍有大量的城中村改造和旧区改造任务，政策支持力度持续加码。上实城开在这一领域已积累了丰富的经验，先后操盘多个标杆项目，从上海市首批城中村改造试点项目之一的红星村项目，到上海首个商办类城中村改造项目梅陇里项目，公司在项目运营、政企合作、社区商业配套等方面已经跑通了模式。

以公司打造的以公共交通为导向的开发模式（TOD）的核心项目——TODTOWN天荟为例，该项目作为上海地铁上盖综合体的标杆，集住宅、商业、办公、酒店公寓等多种业态于一体，是亚洲首个车站上盖综合体，其不仅获得了澎湃城市更新大会“最佳地标综合体奖”和RICS Awards城市更新项目优秀奖，更在实践中验证了公司在地铁上盖开发领域的专业能力。

从城中村改造到TOD综合开发，上实城开在城市更新领域已构建起多元化的项目经验和专业能力，这些积累将成为其未来获取低成本、高价值土储的重要砝码。

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结语

站在2026年的当下，看待上实城开，应该跳出对单一季度或年度利润的纠结，转而关注其资产质量、财务韧性和战略定力。

这家公司拥有全国重点城市核心区域的资产底盘、叠加国资背景的信用支撑、同时也在积极拥抱城市更新与TOD项目。它用稳健的财务表现夯实了经营底盘，用逆势拿地的果断为下一轮周期的价值释放蓄力。它用“开发+持有”的双轮驱动模式，构建了多元化的收入结构，提升了穿越周期的抗风险能力。

对于投资者而言，当行业最困难的时刻过去，那些在低谷中依然能保持定力、持续修复资产负债表、并在核心城市积累优质资产的企业，往往更具后劲。上实城开，是值得持续跟踪的一个案例。

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